以太坊暴涨会跌吗

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現階段該如何買房

2017-11-29 14:13

在十九大會議期間,寫了篇“十九大后還該不該買房”,承諾會議后再寫一篇粉絲們最想看的具體購房置業策略。會議一晃過去一個月了才動筆,一是進一步觀察十九大后政策的落地執行力度,二是忙于年底紛至沓來的樓市各類活動。時間拖久了,見個諒!

 

十九大后該如何買房?其實在問新時期下買房的套路?年底了能買房嗎?明年2018年房價會跌嗎?該不該買?如何買房?

其實,在溫州房產圈里,對于樓市和房價,大家一直有一個共識,那就是“短期看政策,中期看土地,長期看人口”。但無論是土地還是人口,還是貨幣等等,歸根結底還是供需問題,看供過于求還是供不應求。

 

首先十九大后的樓市政策執行力度。就在1121日,住建、國土和央行三部委在武漢召開了部分省市房地產工作座談會。這是十九大之后,定調年底和明年樓市政策的重要會議,其實這不只是座談會,而是三部委聯合發布執行命令,明確告訴樓市和地方官員,對于房住不炒的最高首長指示,需要集中統一領導和堅決貫徹。挑重點有五個方面:一是堅持調控目標不動搖、力度不放松,不能有任何喘口氣、歇歇腳的念頭;二是加強金融管理,防止資金違規流入房地產;三是完善土地供應管理,提高租賃住房和共有產權住房供地比例,防止高價地推漲房價;四是地方政府承擔起房地產市場調控主體責任,嚴格評價考核和約談問責;五是加快研究建立長效機制。

很明顯,明年的房地產政策仍會繼續維持收緊狀態。要求地方政府加緊調控不放松,不能過了“十九大”就喘口氣、歇歇腳;并且明確各地方要對地價和房價制定目標,對供應量和供應結構包括租賃住房和共有產權房供地比例等制定工作方案。對于溫州這樣一個苗頭城市來講,明年政策的關鍵仍然是穩定房價,在明年上半年供應結構沒有大的改善下,仍會繼續實行限價措施,防止“限購”的落地。當然還會有根據會議精神,給供求關系和結構繼續打些補丁,再加些趕時髦的長效機制的試驗,如租賃住房供給等出臺些促進政策。

 

可以肯定地說,不要指望明年樓市政策會松動,除非樓市出現嚴重的下滑態勢,所以明年樓市的走向主要決定于樓市的供求關系變化。

今年市區住宅供應量下滑明顯,截至1125日,市區住宅僅供應了142萬方,年末僅剩一個月了,與去年全年住宅204萬方這個差距恐怕很難趕上。面對今年大拆大整釋放的強勁購買力,樓市供應量反而不濟,造成了10月庫存去化周期僅2個月的囧態,使得今年溫州樓市價格普漲。

在預測明年的樓市住宅供應量時,可以看今年土地投放情況,上半年供應不濟甚至56月份供應斷檔,集中在第四季度供應,其節奏反應在二級新房市場會產生供應量不均,如果按照8個月供應時間計算,今年第四季度的1800畝土地剛好對應的是明年下半年,明年下半年的將會形成集中供應。大拆大整出來的土地能形成龐大的供應量,所以從理論來講明年以及今后溫州土地供應量充裕,如果不能控制和土地的供應節奏和供應結構,供過于求的狀況必然會出現。

 

 

那么重點來了,在樓市政策仍然逼緊,供應量放大的情況下,明年樓市似乎不容樂觀。所以有人說年底樓市好像有強弩之末之嫌,盡可以淡定些,不跟風也不著急,明年買房的機會多多。這固然與政策定勢有關,還有與樓市短周期規律進入回落區間趨勢有關。朗兆研究認為,今年和明年樓市確實有大不同,從大的方面來講明年進入新時期的元年,要轉換思維看樓市,但是租賃同權、共有產權、房地產稅等長效機制尚在構思或逐步試驗階段,對明年樓市來講影響甚微,所以更多從供求關系和溫州本地政策調整看,溫州樓市已完成了從“放”到“收”的過程,比如原來“偷面積”的容積率已經收緊,土地投放已考慮結構性均衡等等,所以溫州樓市明年于今年相比還是大不一樣的,所以朗兆研究判斷建議如下:

 

一、    供應量,讓子彈飛一回

雖然溫州樓市大拆大整釋放的土地儲備相當多,可以供應的土地很充沛,但是防止大漲大跌是政策調控的基調,現在調控漲的同時防止房價大跌,這對于有前車之鑒的溫州已經有相當的經驗,目前正在研究土地均衡供應以免對今后幾年樓市造成影響。所以不會把土地集中供應讓子彈集中打光,會讓子彈飛一會。

但是土地儲備充足,就像倉庫里有糧就不怕餓著了,而大拆大整安置建設的高成本可能使溫州財政不堪重負,恐怕這糧倉里的“大米”要急于換“銀子”。從這個角度講,明年甚至后年土地放量是自然的事,這會給人們形成供應量充沛的預期。也可以說明年的土地供應量是在有節制地控制,如果面對財政需求踩不住剎車,也存在供過于求的可能。

從二級住宅市場看,明年可形成住宅供應量估計可達300-350萬方,與今年供應量約150萬方相比整整多一倍,明年在一定程度上會改變今年供不應求的狀態,庫存量會上升,市場容量也會相應拉大。這是朗兆研究中心對明年溫州樓市的基本判斷,也是給購房者建議的基礎。

 

二、    買房,不急也不躁

從今年下半年開始,政策調控下的土地價格已趨于平穩,傳導到明年的房價也缺失了大幅上漲的自生力量,如果房價上漲也只能在政府允許的范圍即可分配人均收入漲幅5%之內的微漲,況且房價上漲的天花板已被“限價”措施牢牢地控制。

所以在農歷年底尚有2個半月,要不要急著買房?朗兆房產研究給出的答案是不急不躁,看稀缺資源,看板塊規劃,看性價比。

 

看稀缺資源。一看產品二看區域。年底和明年上半年推出的房產品尚處在“代際替換”之間,即老容積率標準與新容積率之下的產品交替,其新老產品還是存在形態和性價比上的差別。比如,老產品的學院路七號的疊墅在新的土地約定限低后成為稀缺產品,價格隨即從原來的4萬漲到二手房6萬也無人掛牌惜售;又如:155平米左右的錯躍產品,有較大的偷面積的空間,在這波老容積率產品供應過后,就成為一個時期的絕版產品了,如果你欣賞這種“一錯而上”的“代際錯躍”戶型,建議還是趁年底尚有房源供應的機會,該出手時就出手。

當然產品形態與區域位置有相當的關聯性,不是一味的去追逐什么高大上的產品形態,這就是所謂的定位匹配。比如疊墅產品如果落在剛需小面積包圍之中,其價值就會大打折扣了,所以要擦亮眼睛,購房也是個技術活。

 

看板塊規劃。溫州城市“大拆大整”正處于蝶變之中,見縫插針式在城鄉結合部的“大建大美”跟隨著規劃的方向,就是你置業的地方。從已經成熟板塊如綠軸、濱江CBD、三洋濕地、甌海中心區、龍灣中心區等中心價值板塊,仍然是我們改善和首改性購房的首選,這是一個城市變遷的歷史痕跡,正如90年代溫州人要住大南門、00年代住新城一樣會有城市的自豪感。

需要注意的是目前這些成熟板塊一定程度上已透支了其價值,我們需要透過現象挖掘其再造價值的能力,如從城市東移、環大羅山發展、軌道交通規劃、大建大美再塑等,將會給這些板塊注入新鮮的力量,綠軸景觀和配套的建成、濱江CBD的人氣入駐、三洋濕地公園的開園等等將會進一步提升溫州城區的首位度,特別是作為城市行政規劃的核心要素代表著一個城市榮耀,沒有個2030年甚至百年的興旺,其中心遷徙是很難的。

當然,溫州城市已經為多中心的發展態勢,特別是進入軌道交通時代,各個板塊都承擔著城市發展的使命,如果從置業角度,剛需族更可以看看其他板塊,可能提供更多的機會。(且看本文三)

 

看性價比。戶型、品質、配套、地段、物業服務等房屋的性能,與房屋的價格之比稱性價比,這已是老生常談了。今天想講的是:怎么樣會買到性價比高的房子?我們總結了4條買房準則:1)在傳言-規劃-動工-建成這幾個節點之前買,一般都升值;2)房子不存在一分錢一分貨,同地段買得貴的,是因為拿地晚地價漲了;3)不買地王旁邊的,或在地王出來前搶先買;4)政策利好買了必漲,越早越好,政策調控要謹慎下手;5)自住剛需,夠得著就下手,投資置業選未來規劃潛力。從辭可以看出溫州今后有潛力的是軌道交通利好房,還有三洋濕地公園周邊的房產等,其性價比凸顯。當然買房堅持價格底線,如果在12月底要買房,好多大房企特別是上市公司業績考量,年底沖量指標考核很殘酷,不排除年底“放價”給購房者,你可以根據“老生常談”的性價比去撿便宜了。

 

 

三、    買哪里,尋找新熱點

溫州城市的框架無不是根據交通和產業布局拉開,一條明年10月通車的輕軌S1號線貫通東西,鏈接起了空港新區與高鐵新城,中間穿過溫州市區和浙南科技城。

空港新區,以機場為中心這里有輕軌S1線與S2交匯,還有動車東站和G5高速復線等規劃,S2線是大溫州南北(瑞安到樂清)的城際輕軌,這樣作為城市東移和交通的樞紐,空港新區“溫州的上海虹橋”躍然紙上。

以機場為平臺建立了立體交通網絡,出行的方便帶動了商旅人士的進駐,便擁有了高端客流要素。特別是周邊樂清和瑞安將會選擇這里進城,而龍灣中心區和浙南科技城受其輻射將有可能成為居住的天堂。

 浙南科技城,承載著溫州科技興業的夢想,是本屆政府力推的產業之城,杭州未來科技城的成功現實照進浙南科技城的夢想,現在招商正在如荼如火展開。浙南科技城相比杭州的未來科技城區位條件更優,只是溫州的科技產業基礎大不如大哥杭州,能否形成科技產業高地帶領溫州傳統產業的轉型升級,不僅是本屆政府振興產業的承受之重,也是承載著溫州城市發展的希望。

   有希望就有新亮點,浙南科技城背靠龍灣中心區面朝甌江又在S1輕軌線上,夢想多多潛力無限,在起步時候介入機會多多。對照杭州未來科技城現在的房價直追市中心,讓夢想照進現實。雖然是期待是希望,但萬一實現了呢!

   高鐵新城,政府規劃的西部新城。以溫州鐵路南站為中心,以綜合交通樞紐為重點,以現代物流、高端商貿、旅游集散為主導產業,打造一座集創意、時尚、金融、生態、人居和網絡經濟為一體的“大氣開放”的溫州高鐵新城,構建城市新地標。

隨著明年S1線輕軌的開通,溫州鐵路南站將成為城市交通主樞紐和對外交通的最大 “溫州門戶。這里是S1線的終點站,并且有著溫州西部幅員遼闊的人口基數,與甌海中心區無縫接壤,其人居價值斐然。

 

一條S1輕軌線像一條彩練串起了三大新亮點,賦予了房地產開發和老百姓置業的新熱點。

朗兆研究認為,政府的規劃方向就是我們買房的方向,解決了交通和配套問題,高鐵新城就是剛需族的置業福地,空港新區將會集聚改善和剛需的居住者,浙南科技城將是溫州技術白領的新天地。

 

我們展望了明年購房的熱點新興板塊,將是購房者即將到來的置業紅利,也是先入手為強的投資置業方向。

今年溫州樓市供應幾乎以改善型的產品為主,所以今年改善性大戶型比剛需小戶型的銷售情況稍微差強人意,這不僅與改善購房者比剛需購房者更理性的原因,更是與剛需需求量大而供應不足有關系。但是,今年地市供應就比較均衡了,對于明年的剛需供應量有一定的保證,小戶型剛需族就沒有必要非要在年底去搶房,大可不必跟風,因為明年供應量相對充足所以保持淡定的心態,剛需族們不要被一些營銷場景左右了方向。

最后祝大家買到心儀的好房子。

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