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長槍短炮圍剿溫州樓市

2017-08-25 00:00

最近樓市嚴厲的調控已經觸發到了三、四、五線城市。房地產泡沫、地方債務、企業高杠桿、影子銀行等已被中央政府高度重視,被形象地稱為“灰犀牛”。要警惕“灰犀牛”從小牛到大牛,雖然體積龐大的“灰犀牛”在慢吞吞時感覺不到危險,一旦某種因素刺激引發狂奔起來,沖撞之處皆無完卵,其破壞性極強。所以對房地產要采取有效措施,加大力量抑制房地產泡沫,這幾乎是從中央到地方的共識。

 前一陣子,中央政府約談了22個有“苗頭的樓市”地方,其中就有溫州,提出了具體的防患樓市“灰犀牛”狂奔起來的房價控制指標,一是不得超出去年10月份的房價(去年10月全市均價14500元/平米;市區均價23000元/平米);二是月度環比不得超過2%。在這兩條硬杠杠下,有關部門已對市場進行嚴格監測隨時動態調控,對新上市的樓盤實行政府指導價,說的通俗點,就是新開的房源價格不能太高,不能超出同區域價格,二期不能超出一期價格,太高了政府就有可能進行價格干預。

當然這只是“短炮轟炸”式的短期調控手段,而“長槍式”瞄準房價目標的長效機制也在醞釀之中,最近各地紛紛推出,如租購同權、共有產權房等等。試圖通過這些長效機制讓“灰犀牛”徹底安靜下來,消除蠻牛瘋跑起來的威脅。

   這些“長槍短炮”式調控新政來襲,對樓市有啥影響?且聽朗兆房產研究中心的解讀:

   一、價格的短期干預

房價的限制措施,在價格指標上有立竿見影的效果,只要將高價盤與低價盤搭配銷售,再施加一定的價格限制措施,房價基本企穩沒有問題。這一行政手段有利的一面,一是由政府討價還價壓下來的房價實惠實誠,從最近開盤即清盤的樓盤看促進了交易。對于購房者而言,目前開盤的價格基本持平項目性價比較高,不失為一個相對較好的入市選擇時機;二是體現了政府調控樓市的堅定決心,產生了樓市“只下不上”的預期,抑制了房開公司高價拿地的欲望。

價格限制畢竟是短期行為,一些樓盤會選擇推遲開盤,這對于溫州市區庫存去化周期不到3個月時間會雪上加霜。在價格管制期間,是放開土地大量供應的最好機會,讓市場供求量和供求結構的平衡達到價格的穩定,否則一旦放開價格干預,房價就會報復性的反彈。

事實上,從溫州樓市來講,除限價政策的直接影響外,銀行貸款收緊和土拍限制措施,特別是后續大量土地供應上來,在此輪價格博弈中起到了重要作用。隨著調控繼續深化,房開的償債壓力、業績壓力和資金短缺等逐漸浮現,“以價換量”也有可能重出江湖。在本輪價格博弈中,房開的立場出現動搖的時間窗口期應該在不久的明年。

2、 租售同權

“租售同權”是政府想通過鼓勵租房的家庭也能達到安居樂業,減少需求端的買房人數,并且逐漸改變中國人的居有恒產的傳統思想,以此作為長效機制來抑制房價。要實現這兩大改變,一是供應側要增加租房的房源,否則把購房需求引到租賃市場導致租金爆漲,不僅不會抑制房價反而會推動房價上漲;二是需求側如何實現真正的“同權”,所謂權力也即是教育權(同享學區房)和落戶權(可登記居民戶口)。這兩種權力相信可以由政府制度性安排到位。所以若實行“租售同權”從理論上講,只要增大租賃房的供應和政府調整目前租購不同權的政策還是可以實現的。

但是對于房地產來說,產權與承租權從法理來講還是不可能統一的。道理很簡單,房屋作為商品,核心權利是產權,它包括財產的所有權、占有權、支配權、使用權、收益權和處置權。租賃只能使用合同約定期內的使用權,享受不到所有權帶來的資產收益權。特別是房地產不斷上漲的情況下,買房就成為了很多人追求,靠租房只能遮風避雨,而資產則在原地踏步。這也是為什么只要房價漲,租房就不可能成為主流的核心原因。

 政府若要強力推進“租售同權”,首先要打破產權界限,同時需增加租賃房供應。渠道有兩種,一是政府大量建設租賃房或供應開發商專門開發租賃房的土地,增加劃撥土地或廉價土地的供應,我國實現廉租房政策十年來,其供應量一直極其有限,可能與政府投入土地力度有關,上海嘉定出讓租賃住房土地,比商品住房土地價格低了近5倍。顯然要損失地方土地財政韻;二是商品房在市場上出租。無論是那種渠道,其租售比指標成為誰會去干?干多大規模的重要因素,隨著房價這輪的上漲,當下一二線城市,租售比超過500:1,年出租回報率,住宅在2%左右,也就是一套房出租的話,要100年才能回本。誰還有動力去開發商品房去當租賃房?!所以朗兆研究認為“租售同權”前景暗淡,實施不易。

當然未來如果能看到,房價不漲了,教育資源均衡了,信貸價格下行了,租購不用同權,租賃市場也會成為主要的居住形態。

3、 共有產權房

共有產權房,由政府與購房人按份額共有產權一起做房東,購房者擁有政府產權部分的“使用權”,卻只用承擔房屋的部分房款,就能夠擁有共有產權房的完整使用權。比如,政府和個人的出資比例為3:7,那么你只用掏7成房款,就能完整使用一套共有產權房。實際上政府只用將稅費和公共配套費等投入,就可以做到不出一分錢現金就占有30%的產權,而購房者可以比市場價格低得多買到房屋。這是何樂而不為的事。

北京的共有產權房試點中可以看出,政府并不主導新建共有產權住房,而是從現有普通商品房中分離出一部分共有產權住房。這是一大特色與創新。例如,北京計劃今后5年供應住宅用地6000公頃,確保150萬套住房建設需求,其中自住房和中小套型商品房約占51萬套。這占1/3供應量差不多就是未來共有產權房的體量了。由政府做股東的共有產權房可以在商品房中配建,或者土拍時就明確限售價,這樣就形成價格比商品房低,如果價格低于商品房30%,在此基礎上,政府和個人的出資比例也為3:7。假設商品房均價為3萬元,那么共有產權房價格則可能在2.5萬元,個人出資1.75萬元就可購買共有產權房了。這大大降低了購房門檻。

 北京的共有產權住房的退出機制非常明確:共有產權房滿5年后,購房人可按市價購買政府份額后獲得商品住房產權。這時,共有產權房就不再“共有”了,而是完整的個人產權。這樣一種循序漸進式的購房模式,能有效分解剛需的購房壓力。

 共有產權住房到底能否抑制房價?朗兆研究中心認為,只要落實得力不掉鏈子,完全可以抑制房價快速上漲。購買“共有產權房“既不用擔心長期租房的尷尬,又不用承當高額的購房成本,有條件的還能在5年后買下全部產權。共有產權房在出售個人產權份額時,只能賣給符合共有產權房購房資格的人。這樣可以確保共有產權房被用來居住。剔除了房產的投資投機的金融屬性。助推房價上漲的投機投資性以及剛性需求的幾大動力都將偃旗息鼓,房價至少會平穩甚至略有下降。

由此可見,朗兆研究認為,“溫州在短期內采用“限價”措施穩定房價預期,從長期看應學習北京的共有產權房建設,在“大建大美”大量供應土地中,配建相當比例的共有產權房,一方面政府不用硬投入就能達到抑制房價的目標,另一方面可以取代投入頗大的部分廉租住房建設,又可以避開不尷不尬的“租售同權”房,這是事半功倍的好事。

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