以太坊暴涨会跌吗

聯系我們:0577-88982777
    0577-88982571

總部地址:溫州市上江路新世紀商務大廈B1002室

在線業務聯系

點擊這里給我發消息

點擊這里給我發消息

有事請留言

認房又認貸,溫州樓市的追命幽魂

2017-09-27 11:09

    通知:下周一所有銀行執行,溫州三區(鹿城、龍灣、甌海)執行認貸又認房政策!(在溫州三區有房再購房的客戶執行二套利率上浮10%-20%,需在三區查檔,縣里不用查檔)具體以客戶查詢征信時間為準!

 

這兩天一則某銀行的短信通知,迅速傳遍了整個溫州樓市,恐懼感在樓市各方之間蔓延。樓市的殺手锏“認房又認貸”悄無聲息地落地了,它扎緊的是需求端的血管,使樓市資金血液的脈動走向微弱。這讓經歷過20112014年大跌的溫州樓市心有余悸,正是這“資金斷流”和“限購”讓溫州樓市經歷了這場夢魘。那么人們還在擔心“限購”這把已經高懸頭頂的達摩克利斯之劍是不是也會無聲無息地落下呢?!

1、認房又認貸與樓市前世今生的糾纏

201064日,“認房又認貸”政策首出江湖。由住建部、央行 、銀監會聯合通知,就商業性個人住房貸款中第二套住房的認定標準進行了規范。即在二套房的認定上,實行以家庭為單位,以“認房”為主,同時輔之“認貸”。這是當時被稱為“最嚴厲”的二套房標準認定政策。

在二套房的認定上,2007年曾出臺過相應的標準,但2007年實行過“認貸不認房”。在這種情況下,購房者對二套以上住房可以通過全款支付之后,然后用房產做抵押,再去銀行以其他名義貸款炒房。這在溫州的炒房史上是常用的手法。

此后溫州也緊跟著執行了“認房認貸”的具體細則。銀行在放貸前,不僅要查詢借款人的貸款記錄,首先還要去房管部門的房屋權屬系統獲取借款人家庭的住房數量。

此次調控的初衷在于抑制當時的樓市過熱。根據朗兆市場研究中心的數據顯示,2007,大南門區域的聯合廣場、國正大廈和南方大廈等部分套型房價,首次破2萬元/㎡,房價企高特征顯露無遺2008年,受國際金融危機以及全國其他城市房價大幅下跌影響,市區房價也改變連續多年上漲的趨勢,前期被熱炒的樓盤房價,出現每平方米2000元左右的降價幅度。但是很快搭上了2008年央行連續五次降息,2009年釋放“4萬億”鼓勵住房消費和房地產開發投資的快車,至2009年溫州市區房價均價22043/平方米。2010年,溫州開始“限購”時市區房價已沖破30000元/平方米大關。連續幾年排名位居全國地級市第一,成為全國樓市的典型代表。

此時,“認房又認貸”和“限購”雙雙出臺,又遭遇溫州百年一遇的“民間借貸”危機爆發的資金鏈斷裂。于是“風、潮、雨”碰在一起形成雷霆萬鈞的疾風暴雨,使溫州房價一瀉而下,至2014年溫州市區房價腰斬至19160/㎡。

201410月溫州銀行業放開了“認房”限制,僅僅按“認貸”貸款,并且首套首付利率優惠最低調到70%。一直執行至今天的“認貸不認房”政策即“擁有一套住房并且已結清貸款的家庭,再購房可享受首套房貸款政策。

2015年伊始,金融監管部門多次對銀行進行窗口指導,要求各銀行加大對剛需和改善型購房的金融支持,且利率上需予以優惠。另一方面,傳統產業對新增貸款需求乏力,導致新增貸款大部分流入了住房按揭市場。

2016年期間,溫州存款余額10621億,環比增加了1000多億,貸款余額8000多億,貸款新增近800億元,較前兩年增量增長了117%。其中新增按揭貸款達到513億元,較前兩年按揭貸款增量的增長了152%。特別是對新建住宅的支持力度很大,占到了新增量的70%。這促使溫州樓市進入了量價齊升的通道。

由次可見,信貸政策的松緊,直接牽動著樓市的漲跌。樓市貨幣從緊抽血,對房價的抑制效果明顯,樓市貨幣寬松放血,便會刺激成交量和房價的上揚。

2、認房又認貸將給購房者帶來如何影響

“認房又認貸”以內部通知方式揭開了序幕,雖然目前把范圍縮小在鹿城、龍灣、甌海三區,下面縣里仍不在“認房”范圍,可以看出相關部門對于新政出臺還是小心翼翼,對于利率尺度和二套甚至三套房首付比例等尚沒有形成統一的政策口徑,讓各家商業銀行邊試邊改并賦予一定的自主決定權。

從目前看,對首次購房人群影響不太大,首付比例還是30%,利率為基準利率,雖然與寬松時相比少了個優惠,但還是可以接受的;對于購買二套房的人而言,“認房”后就變成二套房了,首付比例提高到40%(根據個人征信,各家銀行可能有不一樣的首付比例),而且利率從基準提高到10%-20%,新政前后差10個百分點對大部分準備購買二套房的人群而言影響也有限;但對于已經把房子賣了,還沒來得及購買新房的人,特別對于已經簽約,付了定金,但還沒申請貸款的購房者來說,這突如其來的“認房又認貸”會措手不及。

朗兆研究中心認為,“認房又認貸”從微觀上看影響有限,但從宏觀看它提高的不僅僅是門檻和利率上浮,而是溫州樓市調控向縱深發展的指向性標志,也是許多業內人士擔心的“認房又認貸”扔會不斷升級加碼和貨幣流動性進一步收緊,特別是“限購”政策的可能落地。

3、溫州樓市需要認房又認貸?還是更需要成交量

信貸工具是房地產調控的重要手段。房地產市場具有較強的金融屬性,以往歷史已經證明房地產成交量和價格與貨幣寬松和利率呈現明顯的負相關關系。相較于限購政策,“認房又認貸”信貸調控主要針對抑制短期的投資、投機和改善需求,對利用杠桿的投資、投機作用更為明顯,對成交量的抑制作用更為直接。  

溫州樓市自從2015年走出低谷以來,剛需和改善需求逐漸釋放,市區住宅15年成交152萬方;16年成交221萬方,171-8月已成交143萬方,成交量不斷提高,但目前庫存去化周期僅2個月;房價也從15年的18345/㎡、16年的20553/㎡到17年的20912/㎡。從數據可以看出溫州樓市量升價穩,雖然當前房價上漲沖動意愿強勁,但從購房需求看,溫州樓市投資和投機性購房力量還沒有抬頭復興。

溫州樓市的問題是供不應求,是土地供應節奏一時跟不上大拆大整釋放出來的需求;是今后大建大美的需求如何有更強大的購買力與之相匹配的矛盾。從短期看溫州在年底前要集中供應近2000來畝的土地,雖然是亡羊補牢但是這么大的供應量而且在限制地價措施下拍賣出讓,對明年進入回落周期的樓市來講會也有一定壓力;從中長期看大拆大整拆出來的2500萬方,更需要樓市去消化。一句話,樓市明年不樂觀,后年以及今后一段時間內供過于求問題將會長期困擾著。所以我們要珍惜溫州樓市從低迷中走出來和業已形成的交易活躍的氛圍,呵護全國top10大鱷級開發商進駐溫州開發的積極性,

朗兆研究中心一直認為成交量是王道,溫州需要成交量,溫州目前更需要的是供應量。任何抑制成交量或抑制改善型需求的措施都要慎之又慎。我們應該站在溫州城市大建大美歷史賦予我們千載機會,以供應量換取房價的長期穩定,而不是抑制需求側來調控市場。

溫州房價有上漲趨勢,從金融管理者到相關部門總要做個抑制的姿態。展示什么樣的姿態不重要,重要的是怎么做,減少土地供應?還是提高房貸門檻和利率?或是限購落地?這些都不是好辦法,都摻雜自殘的行為。

最好的辦法是加快推進溫州城市大建大美的速度和力度,留住和繼續吸引資金對溫州的城市建設。以時間換空間,以供應量換房價平穩,以宜居時尚溫州換人口的流入,以振興產業換GDP的發展。屆時,溫州將以一個嶄新的大美溫州聳立在世界東方。

【字體大小:
返回】【打印】【頂部】【關閉
以太坊暴涨会跌吗 日本sm绳艺捆绑 股票融资融券操作案例 竞彩比分直播即时比分 福建11选5 股票融资通俗的讲是什么意思 策略宝 p3试机号 最有人气的股评专家 恒信宝 2014日本av女优排行榜 老11选5 刮刮乐 配资炒股的获利经验 配资平台公司 口碑最好的股票配资平台 卓鼎策略