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樓市現狀和走勢如何?業內聚焦樓市四大熱點

2016-08-15 14:46

一線城市及部分二線城市樓市經歷了上半年的升溫后,樓市趨緩、地王頻現、限購限貸、杠桿風險等成為房地產業的熱點問題。日前在海南舉行的2016博鰲房地產論壇上,與會人士就此發表了各自的看法。

熱點一:房價會否繼續上漲?

“今年上半年出現的部分城市房價新一輪上漲不可持續,下半年或將下降。”新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷說。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示,6月份70個大中城市房價環比上漲城市數繼續減少,漲幅繼續收窄。

數據顯示,6月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有55個和48個,分別比上月減少5個和1個;下降的城市分別有10個和14個,分別比上月增加6個和1個。新建商品住宅價格環比上漲的55個城市里,有33個城市的漲幅比上月收窄;最高漲幅為4.9%,低于上月0.6個百分點。

據測算,6月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均分別上漲1.8%和1.2%,分別比上月收窄0.1和0.2個百分點。分城看,一線城市環比漲幅比上月略有擴大,二三線城市環比漲幅持續收窄。

國家統計局新聞發言人盛來運說,幾個月來,房地產銷售保持較高增速,但在經歷回落過程;房價漲幅有所放緩,樓市分化較為明顯。

談及未來房地產市場的走勢,住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示,預測下半年將會比較平穩,增速會放緩。“由于房價已經到達周期高位,明年部分城市房地產市場將出現負增長。”

對于房地產下行趨勢的判斷,全聯房地產商會創會會長聶梅生也表示認同,她認為上半年房價漲幅已形成階段性高點,未來整個市場趨緩已成趨勢。

熱點二:“地王”頻現背后有何風險?

地王頻現成了上半年房地產市場的一大特征,全國50個主要城市冒出200余宗“地王”。與會人士認為,這場“地王盛宴”背后的風險值得警惕。

“地王項目未來能否賺錢,要看貨幣政策是否會收緊。”迦南資本合作創始人、建銀精瑞資產管理有限公司董事長李曉東表示。

對于地王頻出現象,經濟學家向松祚說,這說明中國房地產不夠健康,目前北、上、廣、深、杭均價已經接近5萬元,購置100平方米房產需500萬元,超過其高薪階層年收入的10倍,房價收入比過高。

“現在是沒買到地糾結三天,買到地糾結五年。”旭輝控股董事兼主席林中認為,未來5年,北上廣深房價難以覆蓋現在的地價,近來在這些城市買地如果要想有錢掙,壓力不小。

熱點三:樓市調控是否更嚴?

就在與會人士就“如何看待二線城市限貸限購”討論之際,二線城市“四小龍”中的兩個先后發聲:南京宣布在南京購買二套住房首付將不低于35%,土拍網上競價達到最高限價90%時,該地塊所建商品住房必須現房銷售。蘇州當日也規定首套未結清二套房首付比例上調,外地人買二套房要交1年社保。

南京上半年房價飆漲,6月新建住宅均價同比漲幅高達29.7%。

歐陽捷表示,二線熱點城市出臺調控政策,目的是解決房價過快上漲的問題,同時控制地價的快速上漲,兩者相輔相成。

中國房地產協會原副會長朱中一也表示,中央提出抑制資產泡沫,預示著熱點城市將嚴格實施差別化的住房信貸政策,以抑制房價、地價非理性上漲。南京、蘇州通過限購、限貸等政策,力求降低房地產市場的杠桿率,抑制投資需求,呼應中央的“抑制資產泡沫”政策。

不過,此前合肥等城市的限貸政策被稱為“最嚴樓市限貸”引發爭議,有人認為行政手段干預過多。顧云昌認為,限購、限貸等政策是不得已而為之,是短期行為。

“當市場下行了,這些政策也沒必要再執行。”顧云昌說,房地產市場還是應回歸市場手段來調控,行政手段為輔。

熱點四:杠桿風險到底大不大?

“中國居民購房加杠桿的速度過快。”中國銀行業協會首席經濟學家、中國“十三五”規劃專家委員會委員巴曙松在論壇上說。

巴曙松表示,從他的研究來看,我國居民購房杠桿率從2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%,2016年這個數字估計會上升至44%。每一輪房價的上漲,都伴隨著居民購房杠桿率的提升。

“通過交易杠桿大致評估后發現,新增的房貸銷售比處于高位,上漲空間有,但不宜有太樂觀的預期。”巴曙松說,中國的新增房貸的銷售比從2011年以來持續上升,2016年上半年高達43%,而50%左右被認為是居民新增房貸銷售比比較高的水平。

與會人士認為,“首付貸”等杠桿產品應該被重點關注,否則會引發一連串的負面效應。

當談及接下來是否會實行降準、降息等政策時,經濟學家、國民經濟研究所所長樊綱認為,現在都在強調回歸中性,回歸中性意味著不擴張、不收縮。

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